內容來自YAHOO新聞

 

 

企業貸款 



首先,以房養老最大的限制就是合約內房子不能自由處分,若搭配保險年金給付,不能中途終止契約或申請保單借款,也沒有解約金。其次,年金險所使用的生命表有別於壽險,因此,雖然活到老領到老,但是相同的本金投入,所得到的生存金會較少。

 

注意!一給付就不能解約債務協商

「立意不錯,是觀念難以被打破的問題。」宏觀財務顧問公司總經理邱正弘指出,大部分的台灣民眾辛苦打拚了一輩子,努力掙錢養家活口繳房貸,心理上的安全感總是無法用金錢衡量;因此大多數人幾乎都捨不得把房子賣掉,且都想傳承給下一代。

站在高齡客戶角度而言,趁房價高點時,透過活化手中房產來換取老後尊嚴和更有品質的生活,是一項不錯的選擇;只是,羊毛出在羊身上,由於個別業者基於經營風險,因此在方案上比較保守,目前僅適合有迫切需求的族群購買,為了避免糾紛,審閱合約還是必須多留意,一定要注意以下三大風險。

 

 

攤開目前市面上的以房養老專案比較,和一般房貸不同的是,限定老齡者才能申請,並且採取定期給付,避免借款人提早用罄養老金,以及遭人覬覦財物的道德風險。

 

目前,包括土地銀行、合作金庫、台灣企銀等公營行庫,都已推出以房養老方案;其他宣布要推出、但還未正式開辦的還有台灣銀行和華南銀行,民營銀行則包括台北富邦銀行、中國信託銀行也表示要在近期推出。

更進一步來看,土地銀行僅提供逆向抵押貸款,資金運用彈性較高。合作金庫和南山人壽則合作推出包括以年金為主約、結合長期照顧保障及終身醫療附約搭配的組合式商品,透過保險機制,提供多一層風險保障,彌補不足的財務缺口;且特別的是,放款成數不超過5成者,房貸利息可在貸款期間免繳掛帳,借款人身故後, 再和剩餘本金一起結算。

慎選!針對自身需求再下手

 

而台灣人壽則和台企銀,除了同樣結合房貸和保險,還加上安養信託機制,等於替年金再加上一層保險。相關主管表示,信託擁有指定用途、專款專用好處,當事人若不幸發生失智、失能情事,能確保年金不致被他人盜領,為了推廣這項資產保全的功能,債務協商台企銀信託費也特地調降;例如,1000萬元的信託專戶,每個月僅收約200元的管理費。



 

合庫也有利息上限的掛帳機制,借款戶每月所付出的房貸利息不超過給付的三分之一,多出來的部分則先掛帳,待日後借款戶身故再由繼承人清償。此方案的好處是替借款戶在生存期間,爭取更多的資金運用彈性;此外,在結合保險商品的部分,也提供保證給付期間,也就是說,在借款人尚未領完年金金額即身故的話,可由受益人或其他應承接人繼續領到期滿。

 

然而,換個腦袋思考,若是趁房地產價值仍高時,提早活化作為預備老年所需,又或者已屆老年的族群,發現自己老後退休生活費不足,以房養老就變成籌措財源的另一個管道,不至於落得「窮得只剩下房子」的窘境。根據中國信託銀行三月初發布的調查,將近五成受訪者認同將此作為退休養老方案,但也有近四成民眾對房屋所有權的歸屬表示不清楚、有疑慮。

顛覆!考驗國人理財觀

 

 

 

 

以房養老,是「用房子來籌措養老金」的一種方式,在國外行之有年,包括銀行、保險公司以及社會福利機構都可作為提供的機構主體。在台灣,目前只開放銀行提供不動產逆向抵押貸款,申請人抵押房產給銀行,銀行再定期給付申請人近似年金的生活費;好處是房屋仍可自住,身故後,房產繼承人可選擇清償或是承接貸款,房屋所有權仍可順利移轉。

 

最後,購買前要特別詳閱合約內容,注意業者固定給付信用貸款的年金,可能會來自於部分所繳的躉繳本金,以及附加其他相關的成本費用,當產品提供的保障愈完整,要付出的代價也更高。

 

舉例來說,台企銀和台灣人壽所推出的方案,雖然保單本身的預定利率2%,然而保險公司為何能給出5%生活費呢?相關主管解釋,這個方案為解決特定族群的燃眉之急,部分配息來自本金,比較適合短期內需要較高生活費,且擔憂自己失能,或擔心金錢被他人挪用風險的特定族群;除了這點,在扣除房貸利息及信託費用後,實際到民眾手上的生活費僅餘本金的3%。另外,南山人壽的即期年金險所搭配的附加費用率約4到5%。

 

「就像你買一張高雄到台北的車票,但是在新竹先下車了,票還能退嗎?」邱正弘說,保險本身就是賭局,壽險是保障活太短的風險,年金則是活太久的風險,但是回到出發點,「難道買壽險的時候,你會想要它趕快理賠嗎?買年金險的是因為想要活愈久,領愈多嗎?其實深度思考,會發現你最核心的需求,多餘的利息或金錢都只是附加價值。」

2013年三月,行政院曾推出試辦方案,以70歲的老人,估價約1000萬元的房產為例,依據平均壽命所制定的利率,男性每月約可領取3萬5000元,女性則每月約領取3萬元,領到身故為止;而不動產核定價值愈高,每個月可領到金額也較高。只是,由於國人觀念較傳統,且該方案對象限定較嚴,包括申請對象必須符合三大條件:單獨持有房產、65歲以上、沒有法定繼承人等,因此試辦成果有限。

邱正弘提醒,買年金險一定不能抱持著「要賺」的心態,而是要考慮它是否能為你解決問題;同樣地,是否考慮「以房養老」也是相同的邏輯,端看自身的需求。

 信用貸款

如果你還抱持著養兒防老的觀念,那可能就落伍了!因為根據實際狀況,台灣人口老化腳步加快,在高齡化及少子化的趨勢下,到了2025年,65歲以上的老年人口將會是幼兒人口的2倍以上。由於台灣民眾愛買屋,房屋自有率高達8成,因此「以房養老」也成為政府和金融機構另闢蹊徑,用來作為老年經濟支持的解決方案之一。

圖文獲財訊雜誌授權刊登。

 

銀行、壽險競推「以房養老」 該怎麼選?

新聞來源https://tw.news.yahoo.com/銀行-壽險競推-以房養老-該怎麼選-025700524.html

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